জমি-জমা ক্রয় ও দলিল রেজিস্ট্রি করবেন যেভাবে

জমি-জমা ক্রয় ও দলিল রেজিস্ট্রি করবেন যেভাবে

নিষ্কণ্টক জমি ক্রয়ে ক্রেতার কি করনীয়

এক খন্ড জমির মালিক হওয়া প্রতিটি মানুষেরই মনের একটি অদম্য বাসনা। কিন্তু জমি-জমা ক্রয় করা বিশেষত শহর, উপ-শহর বা এর আশেপাশের এলাকায় হলে তা খুবই ঝুঁকিপূর্ণ। জমি ক্রয়-বিক্রয়ে দালাল-টাউট-বাটপারদের প্রতারণা, পদে পদে এদের রসালো কথা, বেশি দামি জমি অল্প দামে ক্রয়ের সুযোগ হাতছাড়া না করার ভুল তাড়না ইত্যাদি বিভ্রান্তিতে পড়ে জমি ক্রয় করতে গিয়ে ক্রেতা প্রায়ই প্রবঞ্চিত হচ্ছেন। অনেক সময় জমি কিনে দখল নিতে গিয়ে নাজেহালও হচ্ছেন। অতএব-
জমি ক্রয়কালে ক্রেতাকে যা যা জানতে হবে:

  1. জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে দেখতে হবে।
  2. জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ জানতে হবে।
  3. প্রযোজ্য ক্ষেত্রে সি.এস, এস.এ, আর.এস সার্টিফাইড পর্চা দেখতে হবে।
  4. বিক্রেতা ক্রয়সূত্রে ভূমির মালিক হয়ে থাকলে তার ক্রয়ের দলিল/ বায়া দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত হতে হবে।
  5. বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান বিক্রেতা বা তিনি যার মাধ্যমে প্রাপ্ত তার নামের অস্তিত্ব (যোগসূত্র) মিলিয়ে দেখতে হবে।
  6. জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা যাচাই করে দেখতে হবে।

    যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে, যেমন- মন্তব্য কলামে (AD) এভাবে লেখা থাকলে বুঝতে হবে অত্র খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসদিক পর্যায়ে আপত্তি আছে। এরূপ জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিস/ ক্যাম্পে গিয়ে উক্ত জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।
  7. উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বন্টন নামা (ফারায়েজ) দেখে নিতে হবে।
  8. বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়া দলিল, খতিয়ান/ পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী/ স্বত্বলিপি রেজিষ্টারের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।
  9. সর্বশেষ নামজারি পর্চা, ডি. সি. আর. খাজনার দাখিলা (রশিদ) যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনা সহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায় ক্রেতার।
  10. বিবেচ্য জমিটি সার্টিফিকেট মোকদ্দমাভুক্ত কিনা, কখনো নিলাম হয়েছে কিনা তা তহসিল অফিস/ উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয়যোগ্য নয় (সরকারি দাবি আদায় আইন, ১৯১৩ এর ৭ ধারা)।
  11. বিবেচ্য ভূমি খাস, পরিত্যক্ত/ অর্পিত (ভি. পি.), অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশ কৃত কিনা তহসিল, উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের এল. এ. শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।
  12. বিবেচ্য জমি কোন আদালতে মামলা-মোকদ্দমাভুক্ত কিনা তা জেনে নিতে হবে। মামলাভুক্ত জমি কেনা উচিত নয়।
  13. বিবেচ্য জমিটি সরেজমিনে যাচাই করে এর অবস্থান নকশার সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে এবং দখল সম্পর্কে খোঁজ-খবর নিয়ে বিক্রেতার মালিকানা ও দখল নিশ্চিত হতে হবে।
  14. সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও জেলা রেজিস্ট্রারের অফিসে তল্লাশি দিয়ে জমির সর্বশেষ বেচাকেনার তথ্য জেনে নেয়া যায়।
  15. প্রস্তাবিত জমিটি ঋণের দায়ে কোন ব্যাংক/ সংস্থার নিকট দায়বদ্ধ কিনা।
  16. প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা তাও দেখা প্রয়োজন।
  17. কোন কোন এলাকার জমিতে নানা ধরনের বিধি-নিষেধ থাকতে পারে, যেমন- ভাওয়াল জাতীয় উদ্যানের জীববৈচিত্র্য সংরক্ষণের স্বার্থে গাজীপুর জেলার সদর উপজেলার নিম্নোক্ত মৌজা সমূহের ব্যক্তি মালিকানাধীন বা সরকারি জমিতে শিল্প/ কারখানা/ পাকা ইমারতসহ ক্ষুদ্র কুটির শিল্প, কৃষি, দুগ্ধ ও মৎস্য খামার ইত্যাদি স্থাপন না করার জন্য পরিবেশ ও বন মন্ত্রণালয় ২২/১১/৯৯ ইং তারিখে পবম (শা-৩) ১৪/৯৪/৯৮৮ নং স্মারকে একটি পরিপত্র জারি করে। তাই এ বিষয়ে খোঁজ-খবর নিয়ে জমি কেনা উচিত।

    মৌজা সমূহ হলো:(ক) আড়াইশো প্রসাদ (খ) বন খরিয়া (গ) বিশিয়া কুড়ি বাড়ি (ঘ) বারই পাড়া (ঙ) উত্তর সালনা (চ) বাউপাড়া (ছ) বাহাদুরপুর ও (জ) মোহনা ভবানীপুর।
  18. অতিরিক্ত সতর্কতা ও পরবর্তীতে কোন ঝামেলা হলে আইনি সহায়তা অর্জনের লক্ষ্যে জমি ক্রয়ের পূর্বে সংশ্লিষ্ট সকলের অবগতির জন্য কমপক্ষে তিনটি জাতীয় দৈনিকে লিগ্যাল নোটিশ প্রকাশ করা যেতে পারে।

    উল্লেখিত প্রক্রিয়ায় যাচাই-বাছাই করে জমি ক্রয় করা ঝামেলা মনে হতে পারে কিন্তু এ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে জমি ক্রয় করলে ভবিষ্যতের বহুবিধ ঝামেলা এড়ানো সম্ভব।
  19. জমিজমা সংক্রান্ত আরো তথ্য জানতে নিচের বাটনে ক্লিক করুন।

Read Next ?